水木然
經由 在 10月 22, 2018
172 閱讀

(2018-10-21 子木 水木然專欄)

1

不要一味地相信

昨天,國統局發佈了全國9月70城房價數據。

很多讀者朋友驚呼看不懂,說明明9月買房子,感覺市場行情很冷,房價下調嚴重,70城房價數據卻顯示還在上漲。還有糾結房價漲幅0.02這個小數點的含義到底是什麼。

如果你要把這份數據作為買房的依據,不誇張地講,最終一定會成為高位站崗的接盤俠。70城數據真實度暫且不談,解讀它一定要從宏觀視角去挖掘背後的資訊趨勢。

下面我們先把官方公佈的9月70城數據總結如下:

1.據初步測算,從環比看,4個一線城市9月份的新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,其中:上海和深圳分別下降0.1%和0.2%,北京持平,廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,廣州上漲0.2%。

2.31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%,漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%,漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

3.其中,西安、呼和浩特環比漲幅領跑,分別為6.2%、2.8%。海口、西安同比漲幅領跑,分別為21.7%、20%。上海、深圳等環比下降。

關於這份數據的解讀,首先要有一個理解基礎。

第一我們要注意的是,在各城市限價令如此嚴苛的今天,數據早已脫離了實際情況,70城房價數據中關於限價城市的新房數據基本可以不用看。

例如你在廣州買新房,到了售樓處,人家會明明白白告訴你,買新房可以,但是一定要簽兩份合同,一份官方備案用,一份裝修用,最後裝修費用會折合成房價統一算到裏面,這樣再去討論新房房價漲跌是沒有意義的,還不如直接參考周邊的二手房。而在前幾天,廣州因為“房鬧”嚴打雙合同,如果因此放開限價的話,新房房價是否會一飛沖天呢?

第二,在這份數據裏,不要認為城市環比有漲幅,房價就在漲。其實按照常年的數據觀察,漲幅連續回落幾個月,就可以理解為其真實房價已經在下跌了。

 

(來源於貝殼研究院)

例如在網紅城市杭州這一項,數據顯示8月環比上漲0.6個百分點,9月環比上漲0.2個百分點。說是漲幅百分比回落,而真實情況是,9月杭州是以7.4%的跌幅居於所有城市的首位,結束了6個月的增長態勢。

第三是70城數據裏,關於一二三四線城市的劃分是沒有依據的。例如,二線城市分為強二線和弱二線,三四線城市分為“都市圈外城市”和“都市圈內城市”。北京旁邊的廊坊北三縣和西部城市呼和浩特同屬於三四線城市,但他們之間的樓市情況完全不同,北三縣放開限購房價一飛沖天,而呼和浩特到現在還沒採取限購。

除此之外,大家還要明白一個道理。官方數據有一個特別重要的作用,就是“穩房價、穩預期”,無論市場如何大起大落,幅度永遠控制在一個非常緩和的空間裏。

那麼,基於以上三條,我們再看9月的70城房價數據就很輕鬆了,而且我們還能從裏面挖掘出其他更有用的資訊。

2

數據背後的資訊

1.史上最嚴調控已起到立竿見影的效果。

自從今年7月31日中央政治局召開會議指出要“堅決遏制房價上漲”,全國在8月就開始了「真正的調控」。

單月調控頻次超過55次,刷新歷史記錄,同時加碼八大限令,啟用「問責約談」制,進行專項亂象調查。在此政策強壓之下,無論真需求還是假需求,均受到遏制,市場被動降溫。

所以大家現在也看到了,官方公佈數據一二三四線不同程度「漲幅回調」,其中二線是0.5個百分點,三線是0.6個百分點。事實證明,在中國,房價的命運永遠掌握在政策的手中。

2.板塊輪動效應同時顯現在房價下行管道中。

上波房價的起點是2015年,從深圳開始起步,一線城市大漲之後,分兩條線路開始向外擴散。

一條是地理線,由一線城市向環一線城市方向擴散;另外一條是空間線,由一線城市擴散到以省會城市為核心的二線城市群,再由二線城市擴散到三四線城市,以此類推。

同理,當房價下行時,房價傳導也會根據這個規律逐步體現。

從2017年「317新政」開始到現在為止,一線城市已經經歷了一年半的調控期,目前北京和上海的成交量已經呈現企穩趨勢,按照“成交量—房價”原則(成交量較房價先行,成交量先觸底房價後觸底),今年年底到明年3月,一線城市的房價會見底。

在一線城市房價下行的中後期,由於預期的傳導,會迎來二線城市的拐點。數據顯示,今年9月單月全國成交面積同比下滑3.6%,其中主要以二線城市為主,成交持續乏力,已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。

未來一段時間是二線城市房價下跌的主戰場,至於跌的深度和長度還要看城市的泡沫程度和供需情況。例如杭州雖然潛力很大,但這輪房價炒的太高,房價直追上海,就必須回調到符合城市基本面的位置,類似情況還有廈門、青島等熱門城市。

有的人說,只要放開政策房價立馬反彈,這個是沒有任何依據。有的城市在上波大漲中需求已經釋放完了,例如黑龍江哈爾濱和安徽的安慶,人口無流入,庫存又大,房價又下行,沒有基礎需求托底,買漲不買跌的群眾心態會更加嚴重;而像長沙這種城市,房價被低估還被政策遏制需求,一旦放開房價立馬反彈。

這幾天還有讀者在後臺留言說,“為什麼品牌房企高喊「活不下去」,熱點城市到處降價維權,但是自己所在的四線小城市的房價依然在高漲,大家還是十分熱情。”

這就是三四線城市資訊滯後的原因。

首先,很多大型房企不會在三四線城市拿地開發,所以大行情到來,降價促銷的消息不會傳導到三四線破壞購房者預期。而且現在三四線大部分老百姓的資訊管道還被本地媒體挾持,有些本地媒體為了幫開發商賣房,在拐點到來之際還在一股腦的吹噓房價,拉群眾入坑。

由板塊輪動原理,在二線城市迎來房價拐點後,三線城市由於調控不到位,市場資訊滯後的原因,還會處於「末日狂歡」期,例如數據裏提到的以呼和浩特為主的西部城市。它們其中有一部分的成交量和房價目前還在上漲,在此階段購房的人群極有可能成為高位接盤俠。

而等到二線城市下行通道進入中後期,失去棚改貨幣化的大部分三四線城市會迎來漫漫無期的陰跌之勢,這個時間不會太久,大概在明年的上半年就有所體現。

3

總結

1.樓市非穩定期內,切勿跟買跟賣。韭菜之所以稱之為韭菜,就是人家高位逃離的時候,他們會不顧一切地沖進樓市高位接盤,無論是自住還是投資,都是財富損失,畢竟這幾年賺錢都不容易。

2.仔細觀察自己所在城市成交數據,成交量先行於房價,成交量企穩,房價不出意外會跟著觸底。找到自己城市所在板塊輪動的位置,房價下跌了就要靜待時機找底部,房價還未跌,就要等它過了高峰。

3.房價進入下跌通道,下跌的越厲害說明泡沫越大,同時也證明這個地塊越有潛力,當然這個是在有資源或有人口的基礎上。例如海南房價崩盤過,也腰斬過,但未來放開限購,因為環境資源的稀缺性,房價依然可以一飛沖天;環京北三縣腰斬過,因為北京人口外溢,放開限購依然可以起來;但是像鄂爾多斯這種城市,沒有人口沒有資源,腰斬後很可能就沉沒於歷史之中了。

4.房價遇到拐點初期,一定要學會判斷市場資訊真偽。例如我之前講過,這段時間一些城市的樓盤促銷資訊會很多,但一開始大部分都是假促銷。這段時間還有為了賣房雇傭兼職砸自己售樓處的開發商,正所謂,聲音越大效果越好,中國人的智慧真是博大精深。

分類: 10.地產樓盤
derrick ng
內地樓市因中央政策而下跌,不過相信不會和以前香港那樣,大幅波 動。