筆者經常收到電話銷售大灣區物業，疫情前也曾參加睇樓團，早上羅湖過關，有數輛大旅遊車接送，兩天共看了六、七個樓盤，應該是二三線外的城市，一些只是地盤，小部份是已建成仍未售出的貨尾單位。每個未起的地盤均展示當區發展大計，但週邊不見甚麼建設，只能以荒蕪來形容，進入售樓處，有大報告版顯示已取得十樣八樣的許可証，反令筆者心裡產生疑問，不知還有否欠缺甚麼，售樓的人也未能釋疑，但久不久大堂有拉人造鞭炮的聲響，散下彩紙花，原來有成交了，製造氣氛，亦有樓盤保證首一兩年的租金回報。 筆者參加本着見識目的，睇樓團不收費用，包兩個午餐及一個晚餐連酒店，隨團的工作人員不少，人釘人策略，負責跟隨筆者的小女孩剛入行，對筆者的問題不能作答，每次需找來‘團長’，後來閒談知她來自貧窮家庭，家有殘疾父母，賣不到樓便全無收入，筆者不理真假，臨別給了她一點金錢，反正「遊玩」了兩天也沒花錢，算作旅費。 https://lo-enote.blogspot.com/2022/05/blog-post_18.html

  中評社 2021-11-23 　　中評社香港11月23日電（記者　段曉魯）中評智庫大數據中心發現，入場費較低的居屋一直深受港人青睞，被許多中低收入家庭視為“上車”的最大希望。然而，在香港，抽中居屋的機率比中“六合彩”還難，二手居屋價格更是越來越“堅離地”。對此，城市智庫召集人洪錦鉉在接受中評社記者採訪時表示，特區政府應該加強與地產商合作，共同建設新型居屋，讓買不起私人樓房的市民有更多選擇，幫助“夾心階層”人士置業。 　 　　洪錦鉉表示，居屋是香港公營房屋的一部分，由居屋和公屋這兩大類別所組成。現時香港的公營房屋總量嚴重不足，這導致居屋的供營量很少。現在很多香港居民都希望特區政府增加居屋的供應量，申請居屋的方式有白表和綠表，白表是給不符合申請公屋的申請者，而綠表是給現在正在住在公屋的居民申請的，可以看出居屋主要還是照顧收入偏低的香港居民。 　 　　關於特區政府熱衷於建公屋而不是居屋的原因，洪錦鉉說，興建公營房屋包括居屋在內，但是目前大家的重點放在建設公屋方面，因為公屋的輪候時間非常長。在社會輿論方面，也有討論關於居屋的問題，但申請居屋的人普遍收入較公屋申請者高，所...

十餘年前金融海嘯，環球股市大跌，筆者也以傳統智慧經驗推算經濟下滑，結果沒有出錯，經濟衰退出現，但猜不到香港樓房不會如外圍跟隨股市急速下跌，事後檢討，原因有二，美國為首各國狂印鈔票，美其名量化寬鬆Quantitative Easing (QE)，經濟不景，國庫空虛而狂印鈔票在第三世界國家經常發生，而後果必造成超級通貨澎漲，原因是無限的貨幣追逐有限的物資，這次美國多次增加了大量貨幣供應而無造成大的通漲，是因為新增貨幣只貸給大企業，挽狂瀾於既倒，因這些大機構如Citicorp, AIG等多間跨國公司牽連範圍太廣，僱員百萬計，讓他們倒閉會造成社會嚴重動蕩，此所謂Too big to fail，數百億計美元貸款使他們有流動資金應付日常運作，政府亦派財金官員監察貸款不被濫用，事隔多年，貸款已還清，且亦透過罰則把盈利上繳，被罰的不止美國公司，其它的如匯豐渣打等外國巨型企業也因為被裁定違規罰數共以百億元計，而美國政府未曾對彼等有所資助。貨幣寬鬆造成另一效果是市場利息低至近乎零，因而企業幾乎沒此方面負擔，快速復甦。而因為美國政府放款不是直接投入市場，所以亦無造成通漲。 講回樓價，金融海嘯後不久本港...

本港樓價火箭式飆升，是十年間的事，由政府勸市民不要心急買樓，來年不斷有供應云云，強調利率將升，真係信者冇得救，到現在政府束手無策，惟有叫人返大灣區。這或許是中央的人口換血政策，又或是特區政府身不由己。 從最基本的經濟學都知道，在自由市場，任何物價均决定於供求定律，然後得出大家都同意的Equilibrium price，但樓房除了是商品，還是民生，所以政府採干預是必須，干預方式有很多，「辣招稅」是其中之一，雖然執行方法有很大改進餘地。歸根結底，香港樓房最大問題是供求失衡，既然不能短時間大量增加供應，便得從需求管理方面着手，政府現時的政策，從造地到填海，仍是空談階段，所謂遠水不救近火，何况火勢愈燒愈烈，火頭愈擴愈大。 現在讓我們先循其本，為甚麼近十年間樓房突然有大量的需求？香港本土人口增長有限，從統計數字我們看到本港結婚人口年歲愈推愈遲，嬰兒出生率愈低，這是為勢所迫的題外話。需求從何來？從業地產代理都知道，甚至一般在售樓處不難發現，說普通話的買家佔不少，筆者聲明，本人對來自內地人絕無半點不敬，來港搶購樓房是他們正常的行為。但以中國內地人均收入，比香港仍有很大距離，香港樓價已超高...

（2019-1-15 老蠻在此 數據檢修站）   變革——建國以來房地產制度史   題記   這個題目，我曾經在14年前寫過一次，在天涯論壇上發了一個長貼，引來一些和我一樣的小年輕點了好多個贊。那個時候的我初出茅廬，在政府的房地產管理部門幹著一些零零碎碎的小事，卻是自以為掌握到了這個領域最精深的知識。十年過去了，我離開了政府，在地產開發和投資領域摸爬滾打，我見證了這十年來中國經濟最深刻的變革以及倒退；我看到了財富浪潮的翻湧，以及退潮。我觀察著這個領域的每一份制度的出臺和廢棄。現在我回過頭來，再次寫作房地產制度的變遷史，我認為我能寫出一些和之前不一樣的東西，一些更加觸及本質的東西。房地產制度，是一切財富的根基，而倘若這根基不牢靠，那麼所有的財富，都不過是空中樓閣罷了。     1、50年代   我們先從土改講起。《土地改革法》於1950年6月頒行，是新中國歷史上第二部法律（第一部是婚姻法，呵呵）。《土地改革法》具有極高的歷史地位，以至於我們今天完全無法跳過這部法律來談房地產問題，甚至我們今天無數的拆遷糾紛和上訪，都由此而來...

香港人對地產霸權這幾個字並不陌生，主要是政府的「無人口政策」又或配合中央政府的大量內地移民而達至的陶化香港本土人政策，造成地少人多，跟著而來的是甚麼也不夠的惡果，包括房屋醫療等等。 地產霸權不特操控樓價，物業管理更是長期可以無本生利的大生意，筆者最近搬遷入住地鐵公司聯同其他發展商所建的樓宇，除了質料惡劣，建築馬虎，樓齡幾年的新樓破爛處處，鋼筋爆裂，石屎剝落，喉管鏽蝕，樓層及外牆滲水處處，包括廁所污水渠爆破，光井的水渠破損更是慘不忍睹，過去數年單位執修投訴過千戶，而地鐵管理公司投訴接受，態度照舊，派人影了相便無下文，甚至物業經理說我話OK便是OK，口吻如馬時亨。 屋苑賬項又是胡胡混混，賬目管理不清，原來管理公司除了每月業戶交的管理費抽取一定百份比，其它支出也抽取百份比的費用，換句話說，大廈支出愈多，管理公司收入愈豐，難怪毫不節制，氣人的是，管理公司根據公契，只需張貼通知若干天便可加管理費，反對也無效。再者，地鐵訂立的公契，目前業主只能成立無法律約束力的附屬委員會，不能成立法團，業主不滿意也不能撤換管理公司。 特區政府作為港鐵的最大股東，應否繼續縱容港鐵的無王管，一如沙中...

（2019-1-7 奇齊 一勺言）   前幾天，評論君拜見了一位地產分銷團隊的王總。朋友圈顯示，他剛結束波士頓團建之旅。王總告訴我：   “這趟團建之旅，我都沒咋吃波士頓龍蝦，我印象最深的，是波士頓翡翠項鏈公園，它的概念很符合我們公司的經營理念。   再好的樓盤專案，它也只是單顆翡翠，而只有通過我們分銷公司，把它們串成翡翠項鏈賣出去，才能實現價值驟增。   波士頓規劃的翡翠項鏈公園的平面   聖誕前後，地產行業都在裁員。而王總的分銷公司一行三十多人出國團建。這樣的團建規格，在剛過去的2018年，實屬不易。   分銷公司究竟有多掙錢？   王總公司的一位九零後員工告訴我：“上班就像是在撿錢一樣”。   今年五月，杭州巨泰行銷，半個月時間，把大江東片區的寶龍大廈滯銷的210間商鋪賣完，獲傭1500萬。   今年七月，武漢易屋之家拿下吳家山怡華逸天地的100套商鋪的分銷權，聯合近20家線下仲介管道，不到10天，100套商鋪被售罄，獲傭2380萬。   2017年二月...

（2019-1-4  傑總  一勺言）   半個小時前，碧桂園正式啟動了一場人事大調防，涉及六位主要高管副總裁。   主要內容如下：   張志遠，原集團副總裁職責不變，不再分管甘肅、蘭碧、寧夏、青藏、新疆區域，改任博智林機器人公司執行總裁。   朱劍敏，原集團副總裁職責不變，改任博智林機器人公司副總裁。   葉劍清，原集團副總裁、海南區域總裁職責不變，兼任碧桂園農業控股公司執行總裁。   程光煜，原集團常務副總裁、品牌行銷中心總經理職責不變，兼任投資策劃中心總經理。   楊翠瓏，原集團副總裁職責不變，改任集團總設計師，分管集團設計體系。   黃宇奘，原集團副總裁職責不變，改任集團成本管理中心總經理。   黃宇奘，此前負責碧桂園的設計業務，而楊翠瓏負責碧桂園的成本業務，此番變化，意味著二人輪換了崗位。   事發突然，一勺言談幾點個人看法：   一，總的來說，這種一次性覆蓋六位集團副總裁的人事大手筆，是碧桂園近年來罕見的動作。   一個月前，碧桂園...

（2019-12-29 傑總 一勺言）   一   再有兩日，你的朋友圈即將被榜單攻陷。   榜單是商業世界的成人遊戲，規模致勝年代的暢銷商品。   翻開一看，裏面荷爾蒙味道相當濃厚，分類還十分齊全，全面版，刪節版，定制版，你看到的都是你內心想看到的。   每到此時，大人們集體變成了小孩子。   再高深莫測的地產職業經理人，都得在榜單面前抬起腦袋，焦急地尋找自己的名字——你的老闆正在榜單後的單色玻璃前注視著你。   得罪這款成人遊戲存在巨大的風險，它如此深入人心，盤根錯節，必有其不可動搖的理由。   它的玩家，都是實權在握的成人，商業競爭如此殘酷，人心難得寬慰休憩，你怎忍心趁人不備偷偷拔掉電源？   不如一起跳舞。   二   在我的印象中，恒大曾經給出了一個好榜樣。   2015年，萬科以2600億元的年度銷售額衛冕第一，但是這並不妨礙恒大定制榜單，結果，自己以權益銷售額排名，迅速抹平近300億差距，反超第一，碧桂園次之，萬科反成了老三。 ...

（2018-12-27 奇齊 一勺言）   2018年即將過去，好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告，我們對報告做了萃取，為你擇出十個最有份量的數據，和你一起讀懂一整年的地產知識。   1個銷冠 不是同行太弱，而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。   不管你是否服氣，碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額，力壓萬科和恒大，劇情和2017年如出一轍。   這個成績，不知道楊老闆是否滿意。畢竟，距離年初定下的八千億小目標，還差1000億。 2018對碧桂園來說，無疑是多事之秋。   一月四塌，引起網路譁然。   又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶，楊主席為此被迫親自“澄清”。   在各種輿論劣勢下，還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線，自建配套博溢價”的藥方。   而事實上藥方奏效的大前提，是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引，如今庫存去完了，貨幣補貼也被叫停。   對於即將到來的2019年，碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯，評論君...

（2018-12-22 傑總 一勺言）   冬至日，宜健身貼膘。   三天之前，碧桂園內部發佈了一份對自己意味深長的「調查問卷」，要求專案總經理以上級別的全國管理層，限時回答，集思廣益，解決一個迫在眉睫的命題：如何提升公司全週期綜合競爭力。   大領導也說了，大家可以從個人視角出發提出建議或意見，如果資訊敏感，甚至可以選擇匿名提交。   大致的時間表是，1月7日前形成一個初步改進方案，包含解決對策、責任人與時間表等，然後在1月14日前形成系統化執行方案。   我看下來，這真像是一次全員動員，針對公司健康狀況做一次全面體檢。當然，提出的建議如果很有價值，獎勵也是大大的。   一等獎，獎勵10萬元；二等獎，每人獎勵5萬元；三等獎，每人獎勵1萬元。   一勺言想說的是，這個鼓勵大家給公司挑毛病的檔，只是一個多月以來碧桂園釋放危機感的體現之一。   還有另外兩個大動作。   其一，10月17日，碧桂園內部展開了一次「雷霆行動」。主要內容就是，針對全國在售、已獲取未售專案，對產品定位、專案...

（2018-12-12 傑總 一勺言）   一   距離上一輪「買方特徵」的北京樓市，神跡再現，已經超過30個月了。   久別重逢的感覺真好。   如果我們把銷售案場當做一個服務場所，那麼，這種好感覺主要來自於細節體驗的回歸：   1，客人變少，房源增多，「囚徒困境」隨之消失了； 2，銷售員的顏值、笑容與裙擺都在提升； 3，可以大大方方地談一談付款方式，而不用擔心精緻的冷漠； 4，只需憂慮跌不跌，不用擔心漲不漲，因為價格已被鎖住； 5，從容挑選，貨比三家，慢慢決定，忽悠不動； 6，逛售樓處重新成為一種放鬆方式； 7，100萬，200萬，終於又是錢了。   歡迎再次進入「感性退場，理性入場」時刻。     二   從今年年中開始，開發商日子很不好過，最開始是老闆，其次是職業經理人，然後迅速蔓延到了員工身上。   這是一條真實的生存壓力傳導鏈。我們已經看到了好幾個公司版本。   其實，形勢倒沒有惡化太多，最關鍵的是，一向有...

（2018-12-10 董文豔 一勺言）   「本來準備唱一出大戲，戲臺都搭了這麼久，結果戲還沒唱，戲臺說拆就拆了。」   向董小姐提起公司最近的大裁員，秦嶺五味雜陳。   秦嶺是一家銷售額TOP10房企的中層管理者。那一天，他所在的業務集團被緊急通知裁撤。一周之內，身邊的同事一個接一個快速減少。每天都不斷有人被HR叫進小黑屋，然後，以最快的速度離開公司。   行政人員開始用碎紙機粉碎各類檔資料，人聲鼎沸的公司走廊忽然沉寂。   一場大型現場版「殺人」遊戲正在很多寫字樓裏上演：天黑請閉眼，明天一早睜開眼，總有人會被幹掉，可能是你自己，也可能是你的隔壁，你不清楚，但你知道總有人會被幹掉。   秦嶺每天照常來公司上班，點咖啡，點外賣，假裝什麼事都沒有發生，直到那一天，他也被HR叫走。   2018年下半年，不少中國房地產開發商進入了裁員時刻。   一顆石子掉入池塘，卷起旋渦，它微小，不足為奇。但是，當越來越多的公司開始呼應，小漩渦越積越多，這個個體現象變成一種具有強烈感染性的群體情緒，最後，趨勢...

（2018-12-7 老蠻在此 數據解析站）   深圳是我大中國最富有炒樓精神的城市，在炒樓的專業程度上，僅有香港可以與之相提並論。開二十張信用卡相互倒騰著付首付炒樓，就是從深圳開始。基於這樣的理由，我們就從深圳的房地產市場數據，來瞭解這個城市瑰瑋的經濟現狀吧。我提醒一下各位，你們將看到一幅經典的久盤必跌的盛況。     上面那段數據來源為深圳市房管局。2016年底，深圳房地產達到峰值，自此之後，背負著巨大債務的深圳人民就無力再繼續維持這個市場的火爆了。一手房市場有著嚴格的監管，所以年成交量萎縮到2萬來套（約兩百萬平米），僅相當於一個四線城市的成交規模，這還算情有可原。但是二手房市場同樣劇烈萎縮，從此前的超過十萬平米，萎縮到6萬平米出頭。成交量如此萎縮，房價當然沒有增長性可言，所以2016年底之後，深圳的房價就整體上陷入了橫盤狀態，2018年甚至開始出現小幅下跌跡象，對於借錢炒房的杠杆客來說，每年的利息支出都是實實在在的，房價橫盤乃是不可以容忍的，更不要說現在出現下跌跡象了。   2018年11月的最後一周，深圳連續爆出所謂的樓市轉暖新...

南朝宋 (公元420-479) [南朝(公元420-589)與北朝(公元386-581)同時間並存，南朝分宋、齊、梁、陳四個朝代，梁又分裂西梁。] (九十五) 宋前廢帝 劉子業 生卒：公元449-466年 在位：公元464-465年 南朝宋第六任皇帝 宋孝武帝長子 [年號：永光、景和] -公元453年，劉子業被立皇太子。 -大明八年(公元464年)，宋孝武帝去世，劉子業同日即位，年十五歲，改元永光，次年改景和。 -劉子業凶殘，喜歡把人剖腹挖內臟，曾把叔父劉義恭的心臟雙眼泡於蜂蜜，叫‘鬼目粽’。 -叔父湘東王劉彧體胖，劉子業把他裸體浸於泥坑，要他從木糟中取食，戲稱他為豬王。 -劉子業又荒淫亂倫，連親母姐姐和姑母也不放過。 -景和元年(公元465年)，被叔父劉彧等人殺掉，時十七歲，在位僅一年，被草草埋了，葬於丹陽郡秣陵縣。 ++ (九十六) 宋明帝 劉彧[粵音沃] 生卒：公元439-472年 在位：公元465-472年 南朝宋第七任皇帝 宋文帝第十一子 [...

（2018-12-3 傑總 一勺言）   沒有買到票入場的朋友永遠不會後悔，求帶入會場而未如願的朋友也不要沮喪，因為一勺言永遠會有一篇同樣不遜色的文章在等待著你們。   剛剛過去的十幾個小時裏，從上午九點到下午五點半，我以VVIP的身份，坐在嘉裏中心的最後一排，聽了一天的2018中城聯盟論壇——與未來好好談談。   有兩個突出的感受不吐不快：   1，這可能是我參加過的最「濕」的一場地產論壇。   「濕」是相對於「幹」而言。總體看，本場18分鐘個人演講秀沒有走乾貨風，對商業觀點的表達，企業家們幾乎是集體選擇了「濕淋淋」的詩與情懷路線，金句密度堪比奇葩說。   最後，來自新地集團的漆洪波主席摘得「金句王」，風頭甚至超過了中城聯盟現任輪值主席、朗詩主席田明的「實話實說」。我在後面會詳細列舉他的金句。   也因為太「濕」，部分觀眾覺得胃口不適，饑餓感很強，但是，當他們換個思維角度，並且在知道一些論壇差點夭折的真相後，他們最後紛紛鼓起掌來。這個在文末有披露。   2，這也是我參加過的最「精英」腔調的...

（2018-11-26 子木 子木聊房）   昨天上網查東西，偶然看到日本房地產專欄的頭條赫然掛著幾個大字，「0元售房」。   心想這房子也不是小物件，再便宜也不能白送吧，日本人何時如此大方了？點進去看了之後，才明白了其中的意思。   總結為一句話就是，日本正在遭遇前所未有的「空置房危機」。   據日本富士通研究所的報告，2013年日本有820萬個空置住房，空置率達13.5%，按照現有趨勢發展，到2033年，日本全國房屋空置率將達到28.5%；即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下，該數據也將達到22.8%。   這意味著日本每100套房子，就有20多套都是空著的，連租都租不出去。   為此，日本各地還專門為處置空置房成立了房屋轉讓組織，Akiya銀行。但結果依舊很糟糕，有些空置住宅，屋主“低價甩賣”也少有人問津，在部分地區，甚至大規模地貼出0元出售房產的資訊。   但是按照正常人的思維，房子即使不值錢放在那裏就好了，沒必要免費送人，那麼，是什麼讓日本人如此嫌棄自己的房子，甘願免費送人呢？ ...

（2018-11-19 陳無諍 中國房地產報深圳）   屋漏偏逢連陰雨。中國經濟目前持續放緩，流動性又持續趨緊。3850億元人民幣的在岸債券明年到期，頻頻遭遇融資難的中國房企，如何在這兩難之中艱難突圍？   在中國經濟放緩和流動性趨緊之際，這一將於明年到期的巨額債務，再次引發人們對中國房地產開發商債務違約的擔憂。   圖：2017年1月至2018年10月，40家典型上市房企融資總額   （圖表來源：同策資管）   “股市目前麻煩很大，房地產麻煩會更大。”著名經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事向松祚日前表示，房地產市場不容樂觀，已經進入集體性幻覺。   作為中國經濟增長曾經的奠基石和發動機，不少經濟學家擔心，隨著中國房企各種問題迭出，開發商債務問題只是冰山一角，可能會在整個金融體系掀起波瀾。   房地產的麻煩和股市如影隨形，目前中國房地產市值已超過GDP的400%，財富約占居民全部財富的80%，這兩項均居世界和歷史最高水準。   圖：2018年10月典型上市房企融資方式占比（單位...

北魏 (公元386-534) [北魏是北朝第一個政權，與後燕皆386年成立，初期兩國結好，後來雙方交惡。534年，北魏王朝分裂為東魏西魏，其後又被北齊和北周取代 。] (七十三) 安定王 元朗 生卒：公元518-532年 在位：531-532年 北魏第十三任皇帝 太武帝拓跋燾五世孫 [年號：中興] -531年，元朗被權臣高歡立為皇帝。 -532年，元朗讓位於元修，在位只六個多月，同年被高歡所殺，死時二十歲，葬於鄴西南野馬崗。 ++ (七十四) 孝武帝 元修 生卒：公元510-534年 在位：532-534年 北魏第十四任(末代)皇帝 [年號：太昌、永興、永熙] -中興二年(532)，高歡擊敗朱爾氏(爾朱榮女兒)，元修即位，並與高歡長女結婚。 -永熙三年(534)，元修不願做傀儡皇帝，與高歡决裂，逃離洛陽，率兵投奔關中軍閥宇文泰，高歡遂廢其帝位，並擁立孝文帝曾孫元善見為帝。 -535年，宇文泰殺元修，改立元寶炬為帝，北魏從此分裂為東西魏。...

（2018-11-13 陳無諍 中國房地產報深圳）   劉家昌很瘦。他走過來的時候，臉上掛著一絲微笑。圓領T恤、圓框眼鏡。眼神裏有光，時而溫和、時而犀利。     我們握握手，他舉起一杯白開水，說：“喝酒，喝酒”。因為酒精嚴重過敏，他從來不喝酒，只愛抽煙。   ◆  ◆  ◆  ◆  ◆     這位在臺灣成名的音樂教父，弟子各個赫赫有名——鳳飛飛、鄧麗君、陳升，等等。   “其實當時在臺灣，鳳飛飛比鄧麗君有名。我後來到大陸才知道，鄧麗君原來這麼火了。”他說起如煙往事，話裏雲淡風輕，“陳升其實都不算我弟子，之前幫我管理錄音帶的。”     “我最喜歡的其實是建築而非音樂。”劉家昌話鋒一轉，“占地五六百畝華泉小村的房子，都是我設計的。”   2006年，劉家昌偶然路過江西龍虎山，頓時被吸引——作為中國道教發源地和祖庭，氣象萬千。   ◆  ◆  ◆  ◆  ◆     “走過世界那麼多地方，從來沒有一個地方像龍虎山讓我一見鍾情，這麼吸引我”。劉家昌說這就...

（2018-10-31 陳無諍 中國房地產報深圳）   中國房地產持續十多年的盛宴，似乎到了最關鍵和微妙的時刻。   日前，胡潤研究院發佈了《2018胡潤房地產企業家榜》——這是胡潤研究院連續第十三次發佈“胡潤房地產企業家榜”前50名。   60歲的許家印毫無懸念地蟬聯地產首富，但財富縮水17%。第二名是“80後”女首富楊惠妍。64歲的王健林位列第三。 不過，許家印在投資領域的財富未計算在房地產榜中。恒大2018年上半年稅後淨利潤較2017年同期增長125%以上。   除了利潤的爆發式增長外，恒大還迅速還清了1000多億元的永續債，淨負債率進一步大幅下降。   前三名地產企業家財富均比去年下降，平均下跌11%，但前兩名許家印和楊惠妍的財富都是兩年前的4倍。   歷史數據   37歲的楊惠妍以1350億元穩居榜眼。雖然2018年碧桂園發生安全事故和陷入業主維權麻煩，但預計全年銷售額仍將達到8000億元。   64歲的王健林及其家族以650億元維持第三。即使轉讓了酒店和文旅...

（2018-10-29 有深度的 一勺言）   紅紅綠綠的籌碼就堆在桌面上 2012年，郝建民還在中海地產執掌大權。一天，電建地產的董事長先生前來拜訪。   醉翁之意不在酒，電建此行的目的是向央企老大哥取經。   飯局餐敘，他一直在不停追問，到底怎麼做才能把房地產業務做大？   與其說夏總虛心求教，不如說他格外焦慮與急切。兩人你來我往，言之鑿鑿，情意切切，央企隊友的革命友誼在飯局上飄蕩。   忽然間，郝建民停了下來，他看著夏進：   「有句話不知道當講不當講。房地產是需要時間去積澱的，真的急不得，千萬別著急啊。」   這句話能量太大，差不多消解了之前所有的問與答。   進入2018年第四季度以來，許多民企都在為「活下去」輾轉騰挪。但殊不知，央企開發商的心態也十分複雜。     表面上看，他們有比民企更優越的融資條件，資源稟賦，無人能及，處在一個反週期並購操作的最有利位置。   但實際上，目前只有保利和中海，才真正抵達了房企銷售排行榜的前十名，跑在前...

（2018-10-21 董小姐 一勺言）   先聲明下，寫這篇文章的主要目的，是董小姐想要表達這樣一種感覺：   1，廣州限價令優化事件，主要是一場樓市裏的「拆雷」行動。   2，昨天的限價令，今天結出了業主價格維權的惡果。如果我們把業主維權視作樓市裏的不穩定因素的話，那優化限價機制，就有助於撇清自己在這一波業主維權中的角色，並減少這一不穩定因素的發生。   3，優化限價機制與樓市調控鬆動，本身沒有太本質的關聯。但外界容易擴大聯想，並推及己身。   ———   股票持有人，買家，賣家，兄弟城市，都在等待廣州限價鬆動的進一步消息。     然而，在廣州增城、南沙、花都等都傳出「限價放開」傳聞後，廣州住建委連夜加急回應，一錘定音：   1、要對新建商品住房的預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。   2、會繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，保持調控連續性和穩定性。   這個回應，用的是優化而不是取消的字眼，在調控連續20多個月後，它被多...

（2018-10-21 子木 水木然專欄） 1 不要一味地相信 昨天，國統局發佈了全國9月70城房價數據。 很多讀者朋友驚呼看不懂，說明明9月買房子，感覺市場行情很冷，房價下調嚴重，70城房價數據卻顯示還在上漲。還有糾結房價漲幅0.02這個小數點的含義到底是什麼。 如果你要把這份數據作為買房的依據，不誇張地講，最終一定會成為高位站崗的接盤俠。70城數據真實度暫且不談，解讀它一定要從宏觀視角去挖掘背後的資訊趨勢。 下面我們先把官方公佈的9月70城數據總結如下： 1.據初步測算，從環比看，4個一線城市9月份的新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。 2.31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月...

（更新於2018-10-20 10：02）   我將要從一個刷新各位認知的角度開始講述整個2018年前三季度的宏觀經濟情況：房地產企業從未抽離過利潤，恰恰相反，它們將所掙到的每一毛錢都投回到了房地產領域，並因此導致自己負債累累。     上表給出的，是從2000年至2018年前三季度的房地產企業宏觀現金流情況。老蠻我本來打算直接給出從1998年中國開始商品房地產開發那一年的數據，以展現更清晰的全貌，不過地產開發投資實際到位資金數據從2000年才開始統計，也是沒法子，無法完美，當然現在的數據與全貌也不會有什麼差異了。各位可以驚訝的看到，從2000年至今，房地產公司們的銷售收入合計94.57萬億，但實際用於開發投資的資金規模高達127.7萬億，兩者之間的差值33.15萬億元，就變成為了房地產公司的負債，以及資產端的在建工程，也就是儲備開發面積。   對這筆超過33萬億的負債，其實也沒啥好驚訝的。截止2018年6月底，根據央行的貸款投向報告，房地產開發貸款餘額約8.2萬億；根據交易所發行數據進行的不完全統計，房地產企業在國內發行的存量債券規模...

（2018-10-15 劉曉博 財經韜略 ）   “城市級別”對“城市機遇”的影響，再次得到體現。   今天（10月15日）《重慶鐵路樞紐規劃（2016-2030年）》主要內容發佈，這意味著重慶在中國鐵路網絡中的地位直線上升，超過了成都、天津、深圳、杭州、南京等一大批經濟活躍的明星城市。   據報導，未來重慶將有18條鐵路“加身”，其中包括9條高鐵、4條快速鐵路和5條普速鐵路，構建起重慶“米”字型對外高鐵大通道。   9條高鐵是： 時速250公里及以上的線路，即成渝高鐵、渝昆高鐵、廈渝高鐵、渝西高鐵、重慶至萬州高鐵、渝貴高鐵，渝萬城際、重慶主城至大足至安嶽（資陽）城際（成渝中線高鐵）、重慶主城至潼南至遂寧城際（蘭渝高鐵）；   4條快速鐵路是： 設計時速200公里的線路，即蘭渝、成遂渝、渝利、渝貴鐵路；   5條普速鐵路 設計時速160公里及以下的鐵路，即襄渝、渝懷、成渝、川黔、涪柳鐵路。   到2030年重慶主城將形成重慶北站、重慶西站、重慶東站、重慶站四大客運站。   ...

一   在你的心目中，中國的上海究竟有幾個印象版本呢？   我個人感覺，至少得有四個。   第一個是10歲左右的版本，上海就是記憶中的《上海灘》，許文強，丁力，馮程程，以及目瞪口呆的劇情轉折與緊張氛圍；   第二個是課本與DVD中的上海，它由一堆亢奮的數字與名詞構成：經濟首都，東方情報中心，魏斐德的《上海三部曲》，杜月笙，金圓券與閘北抗戰；   第三個是2010年後的上海，世博會，迪士尼，上海中心，魔都，高容積率，自貿區，以及一輪高過一輪的上海房價。   第四個版本最為平淡近人，它從高樓大廈變為里弄巷陌，從星巴克變為水煎包，從新天地變為靜安寺。新的失去了魅力，舊的東西卻開始重生。   但是，我始終相信，會有第五個版本在等著我。   我的心理論據，依舊來源於生活。   前幾日，去北京五棵松看中國國家男籃藍隊虐約旦國家男籃。去的早了就在周邊閒逛，恍然發現，原來，早先記憶中301醫院對面的這片開闊之地上，市集、餐飲、咖啡、娛樂等大型設施已拔地而起，夜晚如同白晝，人群熙攘中，突然感歎，這...

全世界在街上向行人兜售物品的，一是小販，要不然就是騙子，香港很厲害，不論是駕車的，路過的，也不管閣下衣著如何，穿著西裝畢挺，或是運動服在跑步，在路上總有人向你兜售，而售賣的貨品動輒價值一千幾百萬元，各位當然知我說的是樓房，看來似乎香港人個個都億萬身家，買樓可隨意如在路旁買菜。

最近在二刷《冰與火之歌》原著，全卷15本，特有的文本行進風，金句頻出，翻譯的特好，良心推薦五顆星。   過去一個月，一勺言與董小姐推送了五六篇基調悲觀的文字，創造了四篇10萬➕，從組織調整，行業性裁員到過冬信號，林林總總，看起來，一勺言似乎是一個被嚇大的自媒體。   其實，不是的。一勺言還送溫暖。   我們安身立命的地產是一個動輒十萬➕億元產值的行業，瘦死的駱駝比馬大，一年就算增速走平，也都有足夠大的空間，供各路梟雄同場競技。只不過，大家吃增量飯吃習慣了，速度一下來，難免心中失落，無助，恐懼。   其實，都是心病。   心病之方，貴在未雨綢繆，不讓其落在預期之外。 圖片來源：視覺中國   更有誘惑的是，每一批次的行業週期波動，都是洗牌好時間，最直接的體現就是，每一個週期，都有一批穿越了週期的黑馬躍出。搞不好，就是你。   幾天前，在北京燕莎高級餐廳與高人餐敘，得到一些啟發，送地產商一些建言。   一共十條。   一，市值管理怎麼重視都不為過。   今年1...

你以為買房才叫收益？錯了! 你以為現在市場是商品房為主？錯了！ 是什麼原因造成過去十年中國房價的高速上漲？ 又是哪兩大問題造成了房地產市場一直以來的磕磕碰碰？ 鳳凰網財經獨家對話任志強，為您解讀中國房地產市場這三十年。 一、不滅的江湖：“南萬科、北華遠” 王石與任志強 如果中國地產界有其江湖，那麼這兩個人便是一個繞不過去的傳說。 1980年，29歲的任志強從軍11年後復原，在北京經營小生意，之後於1984年加入了當時還是國企的華遠地產，與他同一時期進入地產行業的還有王石。 也是在1980年，同樣29歲的王石進入了廣東省外經委，負責招商引資，一點一點靠做飼料中間商賺取了人生的第一桶金。之後，王石於1983年轉戰深圳，並於1988年帶領萬科正式進軍房地產行業。 短短幾年後，王石和任志強便先後主導了萬科及華遠的上市，開創了地產行業的資本化道路。作為地產界的兩大標杆級企業，“南萬科、北華遠”由此誕生。 1991年，萬科在深交所上市，被認為是房地產行業最早完成股份化及上市的地產企業，並由此開啟了其萬億市值的偉大征程。 三年後，華遠地產順利獲得華潤集團旗下華潤創業（香港上市...

“阿里員工去世 生前租自如甲醛房”——這個週末微博熱搜話題，再次將擁有自如房屋40萬間、100萬房客的自如推上了輿論的漩渦。 事情經過是這樣： 阿里P7員工王同學今年1月做了全面體檢，以便入職阿里巴巴。體檢報告顯示，各項身體指標正常。 到了7月，他和妻子說，很不舒服。隨後回京，在301醫院等醫院檢查；隨後，在首都醫科大學附屬北京朝陽醫院，確診為急性髓系白血病；7月13日，病情惡化，去世。 他病逝後，妻子來到杭州，對那套自如房子進行了檢測。結果顯示：甲醛超標。 王同學去世後，王同學的愛人，向法院提交了起訴書。然後接到了自如公司的短信，發到已去世的王同學手機：“訴訟書表明您已經沒有繼續履約的能力，現解除合同。” 阿里巴巴方面表示： 我們從家屬處得知，員工病故前租住的自如公寓甲醛超標，目前家屬計畫起訴自如，我們也會保持關注。 員工突發疾病不幸病故後，公司一直有專人跟進和支持家屬，公司為員工統一購買的商業保險正在理賠中，員工所在團隊也組織了捐款。 隨後，自如官方微博“自如客”9月1日10:17發表聲明稱： 得知王先生因病去世，我們十分重視，並立即安排公司負責同事...

地產高層變動年年有，但是，奇葩之事今年略多。 董小姐獨家獲悉，昨天，8月28日，藍光發展內部發佈一則任免通知。 通知說，公司免去原藍光發展首席運營官(COO)兼藍光和駿實業公司總裁魏開忠的職務，不再分管商業集團，生態集團，同時他擔任藍光和駿實業的高級副總裁，分管大投資體系。 你可以把藍光和駿實業理解成藍光地產，其實它就是母公司藍光發展集團下轄的地產公司，又稱藍光地產金融集團。 通知還說，由藍光和駿實業的常務副總裁餘馳兼任藍光發展的COO，分管大經營體系、商業集團和生態集團，不再分管大投資體系。 而藍光和駿實業的總裁之位，現由藍光發展CEO張巧龍兼任。 這個涉及三人的高層更迭讓董小姐非常驚訝。 我努力翻譯一下，其實就是，藍光地產的總裁兼集團COO變為藍光地產高級副總裁，而藍光地產的副總裁上位成集團COO。在分管業務上，副總裁餘馳和原總裁魏開忠的管轄業務互換了。而地產總裁的位子則被集團CEO收回。 但願沒有把你們繞暈，希望你們看懂了這個「神操作」。 董小姐平時關注大公司更多些，藍光關注的少。但是，這樣的操作倒是這幾年頭一次看見，好奇心頓起，寫幾點觀察如下： 一、...

閩系地產商們，是中國地產行業中獨特的存在，他們的“激進”是出了名的，甚至被冠以“土地收割機”的帽子，房企50強榜單，閩系獨佔14席。那麼，他們是如何崛起的？閩系地產的秘訣是什麼？ 齊楚秦燕趙魏韓，戰國七雄缺了哪個角兒，歷史都會失色不少，中國房地產亦如是。 如果說過去的三十年，中國房地產是京滬粵三系房企統治的天下，那未來十年，一定是閩系攪局、四分天下的時代。 說起閩系，絕大多數人會想到“激進”，近年聲名鵲起的閩系，倚靠的是高杠杆快速擴張路數。有個段子說，“在杭州，只要融信報名的土拍，只有請信達來。” 段子也好，事實也罷。“土地收割機”的帽子，閩系一時難摘。撇開這些固有的印象和成見，我們不得不承認，桐花萬裏丹山路，雛鳳清於老鳳聲。房企50強榜單，閩系獨佔14席，後起之秀來勢洶洶。 閩系分南派和北派，南派誕生於廈門或以廈門為主戰場崛起，北派則以福州為大本營。南派代表有世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍、聯發、國貿；北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝、三盛。 深扒歷史後，內幕君謹以此文還原閩系崛起之路。 01 萌芽 歷史倒回至1950年。 新中國成立第...

回顧歷史，2013年4月15日，黃金價格曾於一天內下20跌%，吸引大量中國民眾衝入最近的店鋪搶購黃金制品，一買就是幾公斤，她們被稱呼為抄底黃金市場的＂中國大媽＂。 最後市場證明了中國大媽炒底成功，而且大賺了一筆。 2018年8月，中美貿易戰爭持續升溫，我國主席習近平先生的反擊可謂一反中國的常態，＂你(美國) 加多少進口稅，我(中國) 就加多少。以Jerry Sir最熟悉的汽場市場為例，Tesla – Model S，Model X，Benz - GLC，GLE，BMW – X3，X4，X5等等車型的銷情都大受打擊及＂被迫進行國產＂。SUV車系於中國的銷售量是非常龐大的，這樣一來，中國只好進行國產，而車商亦深知如果要做中國十幾億人的生意，只好將生產線撤出美國，否則25%的汽車關税是沒有人願意付的。單單是以上的故事已經反影了美國今次的勝算可能唔會太高。 人民幣下調在未來一段時間似乎已經成了定局，一眾精明的中國大媽立即將戰場從各大公園及行人專用區轉回磚頭市場，睇下近日香港萬人盲搶樓就知道啦。 除了香港樓市升溫，內房亦一樣被搶購一空，位於粵港澳大灣區中心點的＂中...

一 2010年10月，高盛高華一位年輕的地產分析師王逸寫了一份報告，名字很露骨，叫做《注重資產周轉的公司表現將更出色：買入恒大與萬科》。 在我模糊的印象裏，這是2008年四萬億計畫出臺後，行業內第一份為高周轉搖旗呐喊的投行報告。 其實，它也是一篇向資本意志致敬的文字。 為什麼？ 2010年的規模擴張術與現在不太一樣。那時候，資本的意志與力量更露骨，一個公司能否大規模增長，取決於土地數量，而土地的獲得，背後的金主無比重要。 與八年前不同，如今的地產公司，融資路徑很多，不太依賴於單一金主，規模能否大增長，更取決於內部的老闆意願與體系建設，而不是外部的金主。 舉例來說，那一年，萬科成為千億俱樂部的首位成員，恒大上演生死時速，前一年還在懸崖邊，第二年借助於大量的庫存貨值，許教授讓恒大意外地彎道超車，從此一路飛奔。 但是，它們有一個共性的原因就是金主。 萬科邁入千億，是因為在它過去幾年從A股陸續拿到了超過100億元的股本融資，而恒大超車的背後，站著一批香港富豪牌局大玩家。 在那個年代，高周轉的明星公司是萬科，恒大與保利。...